房贷利息怎么算2026：等额本息和等额本金区别（100万贷30年差多少）
房贷利息怎么算？等额本息和等额本金哪个划算？提前还款到底省不省？本文用100万贷款的真实数字算给你看。
等额本息：月供固定（多数人的选择）
每月还款额相同，前期利息占比高、本金占比低。
公式：
月供 = 贷款本金 × 月利率 × (1+月利率)^还款月数 ÷ ((1+月利率)^还款月数 − 1)
例：贷100万，30年（360期），利率3.85%（月利率0.3208%）
月供 = 100万 × 0.003208 × (1.003208)^360 ÷ ((1.003208)^360 − 1)
≈ 4688元
总还款 = 4688 × 360 ≈ 168.8万
总利息 ≈ 68.8万
等额本金：月供递减（前期压力大总息少）
每月还固定本金+剩余本金当月利息，月供逐月减少。
同一笔贷款（100万/30年/3.85%）：
首月月供 = 100万÷360 + 100万×0.003208 ≈ 6041元
末月月供 ≈ 2790元（每月递减约9元）
总利息 ≈ 57.8万
两种方式对比结论
| 等额本息 | 等额本金 | |
| 月供 | 4688元恒定 | 6041→2790递减 |
| 总利息 | 68.8万 | 57.8万 |
| 差额 | — | 省11万 |
怎么选：
- 现金流紧张/有更好投资渠道（收益>3.85%）→ 等额本息
- 月收入能扛首期高月供、想少付利息 → 等额本金
- 打算5-8年内提前还清或换房 → 差别不大，选等额本息压力小
提前还款的账
等额本息还了5年后，提前还50万本金：
- 剩余本金约92万，还掉50万剩42万
- 之后按原利率重新计算月供（期限不变）：月供降到约1970元，省后续利息约35万
划不划算看节点：
- 已还年限<1/3：提前还款省息明显 ✓
- 已还>1/2：利息大头已付，省息有限，不如把钱放存款/理财（当前存款利率>3%时）
- 有3.85%以上稳收益渠道：别还，钱生钱
注意：部分银行提前还款收违约金（还款满1-3年后免），预约排队1-3个月。
LPR浮动 vs 固定利率
2020年后新房贷都是LPR加点模式：
你的利率 = 5年期LPR + 合同加点（可为负）
- LPR每月20日更新，你的利率每年重定价一次（多数1月1日）
- LPR下行周期，浮动利率划算；加息周期反之
2026年背景：LPR处于历史低位，存量房贷利率已跟随下调。
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常见问题
Q: 月供不超过收入多少合适？
A: 银行审批要求月供≤收入证明的50%。实操建议控制在35%以内，留出生娃/失业的抗风险空间。
Q: 公积金贷款和商贷差多少？
A: 公积金利率约2.85%（2026），比商贷低1个点。100万30年少还约20万利息。额度不够就组合贷。
Q: 提前还款选缩期还是减月供？
A: 想省更多利息选「缩短年限」；想降月供压力选「减少月供」。同样提前还20万，缩期省息约是减月供的2倍。
*本文2026年8月更新。利率以贷款合同和最新LPR为准。*
