2026 买房契税怎么算？首套二套税率一览

签完购房合同才发现，除了首付还要再掏五六万——契税、维修基金、登记费、中介费，一项接一项。这些钱到底该交多少、哪些能省、哪些是必交的，销售顾问往往说不清楚。这篇文章把契税的计税规则、面积档位、首套二套认定标准逐条拆开，再用一个 200 万 / 89㎡ 首套的完整算例，把每一分钱列到明细。

契税的计税依据：不是你以为的成交价

契税的法定计税依据是成交价格，但税务机关有核定权。实际执行中遵循一个原则：网签备案价与税务系统评估价，孰高者为准。

这个规则的存在是为了防止阴阳合同避税。举个真实场景：一套二手房市场价 300 万，买卖双方为了少交税，网签价写 250 万。但税务系统里这个小区同户型的评估价是 285 万，那么契税就按 285 万计征，而不是 250 万。差价部分的税一分都省不掉，还可能因为价格明显偏低无正当理由被要求补税。

新房的情况相对简单，开发商网签价就是备案价，一般不存在低报空间。这里有个容易搞错的细节：计税价格是不含增值税的价格。新房销售价通常是含税价，需要先做价税分离。一般纳税人适用 9% 增值税率的项目，不含税价 = 含税价 ÷ 1.09。不过这一步开发商在网签系统里会自动处理，购房者看到的备案价通常已经是不含税口径，签合同时确认一下即可。

另外注意，装修款如果单独签合同，是否计入契税基数取决于当地口径。多数城市要求毛坯房价加装修款合并计税，也有城市允许分离。签「双合同」前务必向当地不动产登记中心问清楚，否则可能面临补税。

2026 年契税税率表：按套数和面积分档

契税法定税率是 3%～5%，各省在这个区间内确定本地税率，同时国家针对个人购买住房给予大幅优惠。现行优惠政策自 2024 年 12 月 1 日起执行，2026 年继续有效。

这张表里有三个关键点值得展开。

第一，140㎡ 这条线是 2024 年新政的最大变化。 此前的分界线是 90㎡，超过 90㎡ 首套就要按 1.5% 交。新政把优惠面积上限从 90㎡ 一举提到 140㎡，意味着绝大多数改善型三居室都能享受 1% 的最低档。一套 130㎡ 总价 400 万的首套房，按老政策要交 6 万，新政策只要 4 万，直接省 2 万。

第二，二套 ≤140㎡ 也降到了 1%。 这是新政另一个力度很大的调整，二套小户型的税负和首套完全拉平。

第三，一线城市二套大户型仍是 3%。 北京、上海、广州、深圳对二套且面积超 140㎡ 的住房维持 3%，没有跟进降到 2%。买 150㎡ 的二套房，在杭州交 2%，在上海交 3%，总价 800 万的话差额是 8 万元。

面积口径用的是产权证载建筑面积，包含公摊，不是套内面积。140.5㎡ 就属于「>140㎡」档，这 0.5 平米可能让你多交上万元税。合同签订前一定要核对预测面积和实测面积——实测面积超出预测导致跨档的情况并不少见。

套数怎么认定：家庭为单位，全国查询

「首套」不是按你名下有几套房算，而是按家庭为单位认定。家庭成员范围包括购房人、配偶及未成年子女。

各地执行的具体标准有差异，主要分两类。认房又认贷：既查名下房产，也查征信里的贷款记录，曾经贷款买过房即使已卖出、贷款已结清，再买仍算二套。认房不认贷：只看当前名下是否有房，此前贷款记录不影响。近两年多数城市已放宽到认房不认贷，但具体以当地最新政策为准。

需要提醒的是，契税的套数认定和贷款的套数认定是两套体系，可能出现「贷款算二套但契税算首套」的情况。契税看的是全国范围内的家庭住房登记信息（通过不动产登记系统查询），贷款看的是央行征信。购房前建议到不动产登记中心开一份家庭住房情况查询证明，这是税务窗口认定套数的主要依据，通常当场可出、免费。

离婚后购房的认定也有细则：离婚满一定年限（多数城市为 1～3 年）后购房可按新家庭情况认定，未满年限的仍按原家庭合并计算。这条是为了堵住假离婚避税的漏洞。

除了契税，买房还要交这些钱

契税往往只占总费用的一半左右，其余几项加起来同样不少。

不动产权证登记费：80 元。 这是全国统一标准，住宅类每件 80 元，非住宅 550 元。金额虽小但必交。共有权证书每本加收 10 元工本费。

住宅专项维修资金：约 100 元/㎡。 各地标准不同，通常在 50～200 元/㎡ 区间。有电梯的高层建筑标准高于多层，一般高层按 100～150 元/㎡，多层按 50～80 元/㎡。这笔钱交到房管部门专户，用于日后电梯、外墙、屋面等公共部位的大修，不是开发商收走，房子卖掉时余额随房转移。

中介费：约 1%～2%。 新房通常由开发商付渠道费，购房者不用出；二手房必付，全国主流水平是成交价的 1%～3%，一线城市通常为 2%～2.7%（部分由买卖双方分摊），近年监管推动降费后不少城市降到 1%～1.5%。这笔钱可以谈，尤其是总价高的房源，谈到 1% 甚至 0.8% 并不罕见。

印花税：个人购买住房免征。 这一点很多人不知道。财税政策明确对个人销售或购买住房暂免征收印花税，所以购房合同不用贴花。但如果买的是商铺、写字楼等非住宅，就要按合同金额的万分之五缴纳，买卖双方各付一半。

其他小额费用。 房屋测绘费约 200～800 元（通常开发商已含）、抵押登记费住宅类 80 元、评估费按贷款额的 0.1%～0.5%（部分银行免收）、公证费（委托购房时才需要）约 300～1000 元。

完整算例：200 万、89㎡、首套

现在把所有项目串起来，算一套具体的房子。假设条件：网签价 ¥2,000,000，建筑面积 89㎡，家庭首套住房，二手房交易，贷款 140 万。

第一步，确定契税税率。 首套 + 89㎡（≤140㎡）→ 税率 1%。

第二步，计算契税。 2,000,000 × 1% = ¥20,000。

第三步，逐项累加其他费用。

也就是说，除了首付之外还要额外准备约 5.2 万元，占房屋总价的 2.6%。如果面积做到 141㎡（跨档到 1.5%），契税就变成 ¥30,000，多交 1 万；如果这套房是二套且面积 150㎡ 在上海，契税按 3% 就是 ¥60,000，是首套的三倍。

再做个对照，看面积和套数对契税的影响有多大：

自己的房子对应哪一档、总共要交多少，直接用契税计算器输入总价、面积和套数就能算出，比对照表格更快。

几个实操建议

卡准 140㎡ 这条线。 如果在 138～142㎡ 之间挑房子，多出的 2 平米可能让契税从 1% 跳到 1.5%。总价 400 万的话就是多交 2 万，够买不少家具了。签合同时特别留意「实测面积以产权证为准，误差在 3% 以内不退不补」这类条款——3% 的误差在 138㎡ 上就是 4 平米，足以跨档。

缴税时点。 契税在办理不动产权属登记前缴纳，通常是网签后 30 日内。逾期会产生滞纳金，按日万分之五计算，一年就是 18.25%，比任何贷款利率都高，千万别拖。

退税情形。 如果交完契税后发生退房、合同解除或法院判决合同无效，可以申请退还已缴契税。需要在事实发生后及时申请，材料包括退房协议、原完税凭证等。

入住后的持续成本别忘了。 契税是一次性的，但物业费是长期的。89㎡ 按 2.5 元/㎡/月，每年 ¥2,670，30 年就是 8 万多。买房前用物业费计算器把长期持有成本也估一遍，避免只盯着首付忽略了后续现金流。如果还在犹豫要不要买，租房买房对比计算器能帮你把两条路的总账放在一起对比。

总结

2026 年买房契税的核心规则可以浓缩成三句话：计税依据取网签价和评估价的高者；首套和二套只要面积不超 140㎡ 一律 1%；超过 140㎡ 后首套 1.5%、二套 2%（一线城市 3%）、三套 3%。除契税外还要准备登记费 80 元、维修基金约 100 元/㎡、二手房中介费约 1%，个人住房印花税免征。以 200 万 / 89㎡ 首套为例，全部税费约 ¥51,860，占总价 2.6%。

做购房预算时，把这笔钱单独列出来而不是混在首付里，是避免临时凑钱的最简单办法。签约前先查清家庭住房情况、核准建筑面积、确认当地套数认定口径，这三步做扎实，契税就不会有意外。