🏠 租房 vs 买房对比计算器 — 到底哪个更划算
输入房价、首付、利率与租金，用等额本息月供 + 房产增值 + 投资复利三条线同时推演。 自动算出 N 年后两种方案的总支出、净资产与差额，并给出逐年对比表和盈亏反超年份。
🏦 买房方案
🔑 租房方案
对比口径：租房者把买房需要的首付 + 一次性费用拿去投资；此后每月若"买房月支出（月供+持有成本）"高于房租，
差额继续投入账户；若房租更高，则从账户支取。两种方案每月现金流完全相同，因此直接比较期末净资产最公平。
10 年
📊 逐年对比明细
| 第 N 年 | 买房累计支出 | 房产现值 | 剩余贷款 | 买房净资产 | 租房累计房租 | 投资账户 | 租房净资产 | 净资产差额 |
|---|
黄色高亮行 = 买房净资产首次反超租房的年份。
💡 结果怎么看
- 净资产才是关键：买房的"总支出"天然比租房高，因为其中一部分（本金）变成了房子。只比总支出会严重误导
- 房产净值 = 房产现值 − 剩余贷款。房价年增值率是结果的第一敏感变量，横盘（0%）和年涨 3% 的结论往往完全相反
- 投资收益率是第二敏感变量。若你确实能长期做到 5% 以上年化，租房 + 投资的竞争力会明显提升
- 租售比：年租金 ÷ 房价总价。低于 1.5% 时买房的持有性价比通常较差，高于 3% 则买房更有利
- 本工具未计入个人所得税抵扣、公积金贷款利差、卖房时的增值税与个税、搬家与装修折损等因素，结果仅供决策参考
📘 使用说明
- 填写买房侧：房价、首付比例、贷款年限与利率
- 填写租房侧：月租金、租金涨幅、投资年化收益
- 设置对比年限
- 查看逐年对比表与最终结论
❓ 常见问题
Q: 买房和租房到底怎么比才公平？
A: 关键是要把首付的机会成本算进去。买房方案中首付这笔钱不能再投资；租房方案里首付加上每月省下的月供差额可以投入理财。本工具正是按这个逻辑逐年滚动计算的。
Q: 房产年增值率该填多少？
A: 过去二十年很多城市年均涨幅在 5% 以上，但近年明显放缓。建议保守填 0%～2%做压力测试，再填 3%～5% 看乐观情形，看看结论是否翻转。
Q: 什么是 5% 法则？
A: 一个粗略经验：房价乘以 5%（约等于 1% 房产税与维护 + 1% 折旧 + 3% 资金成本）再除以 12，如果结果高于当地月租金，租房可能更划算。适合快速判断，精确对比还是要用完整模型。
